left_line right_line
логотип Союза Торгово-промышленная Оренбургской области

Союз "Торгово-промышленная палата
Оренбургской области"

иконка фейсбук группы иконка отправить письмо иконка карты сайта
баннер анимация ТПП РФ
(3532) 91-33-70

Земельная экспертиза

» » Земельная экспертиза

Землеустроительная экспертиза устанавливает важнейшие характеристики изучаемых земельных участков – фактическое расположение, площади и другие. В ходе экспертизы определяются границы земельных участков, разрешаются вопросы совпадения фактических границ и границ, зафиксированных в документации, устанавливается порядок использования участка земли разными владельцами, а также возможность его раздела на более мелкие участки.

Землеустроительная экспертиза является весьма злободневным видом исследования, и потребность в ней возникает при совершении сделок купли-продажи земель, оформления договоров аренды, и в судах рассматривается множество спорных дел по вопросам с землёй.

Землеустроительная экспертиза проводится как в ходе судебного делопроизводства, так и вне его. Судебная землеустроительная экспертиза производится согласно определению судьи. Досудебная землеустроительная экспертиза проводится по инициативе владельца участка, дома. Проведение исследования осуществляется согласно  договору между землепользователем и экспертной организацией.

Ситуации, когда требуется землеустроительная экспертиза

Установление точного значения площади участка, дома, которые требуются для использования по назначению, как участка, так и объекта недвижимости, расположенного на нем.

Определение соответствия выясненной величины площади земельного участка значению, указанному в правоустанавливающих документах.

Установление наличия на земельном участке объектов недвижимого имущества.

Установление наличия на земельном участке, находящемся во владении истца, имущества, принадлежащего ответчику.

Определение размещения границ между участками сторон судебного разбирательства.

Определение координат, описывающих месторасположение участка или объектов недвижимого имущества на нем.

Межевание земель (определение, восстановление, нанесение на местности границ земельных участков).

Регистрация (перерегистрация) землевладения.

Раздел домовладения в натуре. Долю в праве собственности на жилой дом можно выделить в натуре как во внесудебном порядке при согласии всех собственников в доме, так и через суд при недостижении согласия об условиях выдела с другими сособственниками.

Материалы, предоставляемые для проведения экспертизы

Перечень материалов, передаваемых эксперту для проведения землеустроительной экспертизы, определяется в конкретном случае в зависимости от поставленных перед экспертом вопросов и цели исследования. В большинстве случаев необходимо предоставить:

  • Точный адрес расположения спорного земельного участка (или участков).
  • Правоустанавливающие документы (регистрационные свидетельства, договоры купли-продажи и пр.).
  • Выписки из кадастровой палаты.
  • Кадастровый паспорт объекта недвижимости.
  • Перечень и описание построек на земельном участке.
  • Иные имеющиеся материалы.

Процедура проведения землеустроительной экспертизы

На первом этапе проведения землеустроительной экспертизы происходит ознакомление специалистов с имеющейся предварительной информацией и составляется договор на проведение экспертизы. В данный договор обязательно включается предмет исследования – перечень определенных характеристик данного земельного участка. В соответствии с предметом проведения экспертизы определяются основные направления деятельности экспертов, состав экспертной комиссии (или специальность эксперта), составляется ряд задач, которые будут решены специалистом, а также список вопросов, ответы на которые будут даны в процессе производства экспертизы.

На втором этапе осуществляется проведение исследования. На основе изученных предоставленных документов и изучения объектов на местности эксперт решает поставленные перед ним задачи и формирует самостоятельное  экспертное мнение относительно заданных ему вопросов.

Заключительным этапом проведения землеустроительной экспертизы является составление экспертного заключения. Данное заключения может быть использовано в качестве доказательства по делу в ходе судебного рассмотрения имущественных земельных споров. Заключение экспертизы можно использовать в качестве убедительного аргумента в различных, связанных с земельными спорами, конфликтных ситуациях.

Основные методы и направления проведения землеустроительной экспертизы

Все методы проведения землеустроительной экспертизы делятся на две большие группы – изучение документов, так или иначе описывающих спорный земельный участок (или участки), и непосредственное исследование самого земельного участка.

Документальные методы связаны с изучением кадастровых записей и правоустанавливающих документов. Эксперты проводят анализ имеющихся бумажных свидетельств, восстанавливают процедуру внесения информации или изменений в реестры, устанавливают правомерность данных действий. Проводится подробный анализ описаний участка, его формы, размеров, площади и местонахождения. Составляется предварительное заключение о спорных участках. Впоследствии данные, полученные из предоставленной документации, сравниваются с данными, полученными в ходе непосредственного измерения участков на местности.

Геодезические методы землеустроительной экспертизы включают в себя:

  • Полевые измерения. Получение характеристик земельных участков с помощью специальных приборов.
  • Камеральную обработку – анализ полученных при полевом измерении данных, включая экспериментальное компьютерное моделирование среды с помощью специализированного программного обеспечения.

Полевые измерения проводятся с применением специальных геодезических приборов. В землеустроительной экспертизе применяются следующие виды приборов:

  • Тахеометры.
  • Теодолиты.
  • Лазерные дальномеры.
  • Нивелиры.
  • GPS-оборудование.

Тахеометры – это приборы, позволяющие измерять на местности расстояния, горизонтальные и вертикальные углы. Используется также для определения координат и высот конкретных точек земельного участка. Тахеометр – один из самых популярных геодезических приборов, так как выполняет большое количество разнообразных измерений. Измерения в тахеометре базируются на принципе отраженного светового луча. В настоящее время используются в основном электронные тахеометры. Каждый прибор имеет свою степень погрешности угловых измерений, которая измеряется в секундах. Погрешность угловых измерений тахеометров обязательно учитывается экспертом при составлении своего профессионального мнения.

Теодолиты используются для вычисления величин углов. Теодолиты существуют двух видов – оптические и электронные.

Лазерные дальномеры измеряют длины и горизонтальные расстояния.

Нивелиры предназначены для измерения разности высот двух заданных точек на местности. В геодезии такая разность называется превышением.

GPS-оборудование вычисляет координаты поворотных точек землевладения и объектов недвижимости, находящихся на нем.

Правовая основа проведения землеустроительной экспертизы

Процесс определения границ земельных участков и закрепления их непосредственно на местности известен как межевание земель. Межевание проводится согласно Инструкции Российского комитета по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) от 8 апреля 1996 года.  Инструкция включает в себя перечень подготовительных работ и список предоставляемых документов. Как при выполнении подготовительных работ, так и при формировании пакета документов используются результаты проведения землеустроительной экспертизы.

Вопросы, на которые отвечает эксперт

  • Какова фактическая площадь исследуемого земельного участка?
  • Соответствует ли установленная экспертизой фактическая площадь участка, расположенного по указанному адресу, площади, заявленной в правоустанавливающих документах?
  • Имеется ли наложение границ данных земельных участков, имеющих кадастровые номера?
  • Находится ли на земельном участке, расположенном по указанному адресу, имеющем указанную площадь и кадастровый номер, имущество другого лица?
  • Соответствует ли фактическое расположение имущества данного лица на местности его местонахождению, внесенному в документацию?
  • Каковы географические координаты угловых (поворотных) точек исследуемого земельного участка?
  • Какова общая площадь пересеченных частей данных земельных участков?
  • Какова площадь земельного участка, свободная от застройки?
  • Какова площадь земельного участка, занятого постройками?
  • Каковы координаты углов строения, расположенного на земельном участке?
  • Можно ли произвести строительство объекта на исследуемом земельном участке?
  • Какова возможная площадь постройки, которую можно возвести на данном земельном участке?
  • Соответствуют ли действующему законодательству проведенные на исследуемом участке землеустроительные работы?
  • Соблюдены ли специальные правила застройки при проведении землеустроительных работ на исследуемом земельном участке?

А также другие вопросы, в том числе, связанные с разделом домовладения в натуре и т.п.

По вопросам проведения землеустроительных экспертиз обращаться в Торгово-промышленную палату, тел. (3532) 23-46-23, Желанов Вячеслав Сергеевич.